Quem planeja comprar imóvel em Pato Branco costuma calcular só o valor do bem. Na prática, a compra tem custos de transferência que precisam entrar no orçamento desde o início, para não virar surpresa na hora de assinar.
Os três custos principais
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): é um imposto municipal, pago em regra pelo comprador. A alíquota e a base de cálculo são definidas pelo município, então confirme os valores atuais na Prefeitura.
- Escritura pública: lavrada em tabelionato de notas. Em regra, a lei exige escritura pública para a compra de imóveis acima de certo valor, e os emolumentos seguem tabela oficial.
- Registro na matrícula: é o ato no cartório de registro de imóveis que efetivamente transfere a propriedade. Sem o registro, o comprador não é, juridicamente, o novo dono.
Os valores dependem do preço do imóvel e das tabelas vigentes. Por isso, em vez de decorar percentuais, peça uma simulação por escrito ao tabelionato e à Prefeitura antes de fechar a proposta.
Outros custos que podem aparecer
- Certidões e pesquisas documentais.
- Avaliação do imóvel, quando há financiamento.
- Taxas e tarifas do banco, em caso de crédito imobiliário.
- Débitos pendentes de condomínio e IPTU, que devem ser acertados com o vendedor.
- Mudança, pequenos reparos e adaptações.
Quem paga o quê
A regra geral é que o comprador arca com ITBI, escritura e registro, e o vendedor fica com eventuais impostos sobre o ganho e com a regularização de pendências. Mas é possível combinar de outra forma, desde que fique claro no contrato. Se você é vendedor, veja também como vender imóvel em Pato Branco.
Em imóveis na planta ou financiados
No financiamento, o contrato com o banco e a alienação fiduciária também são registrados na matrícula, com custos próprios. Em imóveis na planta, os custos de escritura e registro costumam ocorrer na entrega e na individualização da unidade. Leia imóvel na planta: como comprar com segurança.
Escritura pública ou contrato particular?
O art. 108 do Código Civil estabelece que a escritura pública é essencial à validade dos negócios que transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, salvo disposição legal em contrário. A jurisprudência entende que o valor considerado é o do imóvel, e não necessariamente o preço combinado entre as partes. Há projetos de lei propondo alterar esse limite, então confirme a regra vigente com o tabelionato de notas.
O que realmente transfere a propriedade
Pelo Código Civil, a propriedade de imóvel se transfere, entre vivos, com o registro do título no cartório de registro de imóveis. Isso significa que escritura sem registro não completa a transferência, e quem assina contrato mas não registra continua exposto a riscos, como dívidas do antigo dono ou venda a terceiros. Com a Lei nº 14.382/2022, que criou o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), parte dos serviços de registro passou a poder ser solicitada por meio eletrônico.
Passo a passo da transferência
- Proposta aceita e contrato preliminar com sinal, quando houver.
- Conferência documental: matrícula atualizada, certidões do vendedor e débitos de IPTU e condomínio.
- Cálculo e pagamento do ITBI, conforme a Prefeitura.
- Escritura pública no tabelionato de notas.
- Registro da escritura na matrícula, no cartório de registro de imóveis.
- Atualização cadastral do IPTU e demais cadastros em nome do novo proprietário.
Sobre a base de cálculo do ITBI
O ITBI é um imposto municipal, e a legislação local define alíquota, forma de cálculo e procedimentos. Em geral, a Prefeitura considera o valor da transação ou um valor de referência, e pode questionar declarações muito abaixo do praticado no mercado. Por isso, declare o valor real do negócio e solicite à Prefeitura a guia e as orientações atualizadas.
Custos adicionais em compras financiadas
- Taxa de avaliação do imóvel pelo banco.
- Tarifas e seguros previstos no contrato de financiamento.
- Registro do contrato e da garantia (alienação fiduciária) na matrícula.
- Documentação do comprador e eventuais certidões.
Peça ao banco a planilha com todos os custos. Compare o custo efetivo total, e não apenas a parcela mensal.
Exemplo de lista de planejamento
| Item | Quem costuma pagar | Como se planejar |
|---|---|---|
| Valor do imóvel | Comprador | Entrada, financiamento ou recursos próprios |
| ITBI | Comprador, em regra | Solicitar guia à Prefeitura antes da escritura |
| Escritura | Comprador, em regra | Pedir orçamento ao tabelionato |
| Registro | Comprador, em regra | Pedir orçamento ao cartório de registro |
| Pendências do imóvel | Vendedor | Exigir quitação antes da escritura |
| Ganho de capital | Vendedor, se houver | Apurar no GCAP, quando aplicável |
Como posso ajudar
Acompanho o cliente em todas as etapas, desde a conferência documental até o registro. Se você está planejando uma compra, fale comigo e eu ajudo a montar o orçamento completo.
Erros comuns e como evitá-los
- Não reservar dinheiro para os custos de transferência.
- Declarar valor abaixo do real. Isso gera risco fiscal e questionamento da Prefeitura.
- Assinar apenas contrato particular em imóvel de maior valor.
- Pagar sem conferir a matrícula.
- Esquecer o registro. Sem registro, a propriedade não se transfere.
Glossário rápido
ITBI: imposto municipal sobre a transmissão de bens imóveis entre vivos.
Tabelionato de notas: cartório que lavra escrituras públicas.
Registro de imóveis: cartório que registra a propriedade e seus ônus.
Emolumentos: taxas cobradas pelos cartórios, conforme tabela oficial.
Alienação fiduciária: garantia usada em financiamentos imobiliários.
Torna: diferença em dinheiro paga em uma permuta.
Perguntas frequentes
O ITBI é pago pelo comprador ou pelo vendedor?
Em regra, pelo comprador, mas as partes podem combinar de outra forma no contrato. A alíquota é municipal e deve ser confirmada na Prefeitura de Pato Branco.
Posso comprar imóvel só com contrato, sem escritura?
Isso gera risco. A propriedade só é transferida com o registro na matrícula, e a escritura pública é exigida em regra para imóveis acima de determinado valor. Confirme com o tabelionato e com um profissional de confiança.
Quanto devo reservar para os custos de transferência?
Depende do valor do imóvel e das tabelas vigentes. Peça uma simulação por escrito antes da proposta e inclua a margem no planejamento.
Veja também: checklist jurídico para comprar imóvel de alto padrão.
Fontes e referências
- Código Civil — Lei nº 10.406/2002 (Planalto)
- Lei nº 14.382/2022 — Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, SERP (Planalto)
- Prefeitura de Pato Branco — portal oficial (zoneamento, alvarás, habite-se, ITBI e IPTU)
- Receita Federal — Imposto de Renda, ganho de capital e programa GCAP (consulte as regras vigentes)
Este conteúdo é informativo e foi elaborado com base na legislação e em fontes oficiais citadas acima, consultadas em outubro de 2026. Leis, impostos e procedimentos podem mudar e variam conforme cada caso. Para decisões jurídicas, tributárias ou contratuais, consulte um advogado, contador ou o órgão competente.
